西豐縣人民政府
來源：西豐縣發(fā)改局 發(fā)布時間：2021年10月28日
住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展“十四五”規(guī)劃綱要
一、住房發(fā)展形勢分析
（一）發(fā)展機遇
1、新型縣城化建設將增添住房發(fā)展的新需求。“十四五”末，我縣常住人口縣城化率將達到40%，戶籍人口縣城化率力爭達到35%，農業(yè)轉移人口市民化、新的人口政策等，為住房發(fā)展增添了新的需求。
2、居住品質提高將拓展住房發(fā)展的新空間。隨著經濟社會的不斷發(fā)展，城市規(guī)劃建設管理工作進一步加強，居民對住房品質和居住環(huán)境的要求越來越高，老舊住宅小區(qū)改造需求增加，綠色建筑、節(jié)能環(huán)保瓔住宅需求釋放，改善性住房需求擴大，縣城各類棚戶區(qū)改造持續(xù)推進，為住房發(fā)展供給側結構性改革提供了更加廣闊的空問。
3、經濟新常態(tài)催生了住房發(fā)展的新業(yè)態(tài)。為適應新興產業(yè)的發(fā)展和居民消費升級的需要，與住房發(fā)展密切相關的教育、醫(yī)療、文化、旅游、體育等服務需求將不斷增加，伴隨住宅建設技術、經營水平、服務理念的提升，以及互聯(lián)網技術水平不斷提高，產業(yè)園區(qū)地產、旅游地產、老年地產、眾創(chuàng)空間、物流配送中心、社區(qū)商業(yè)網店等業(yè)態(tài)將得到進一步發(fā)展，住房業(yè)態(tài)將進入一個嶄新領域。
（二）面臨挑戰(zhàn)
新時期，我縣住房發(fā)展也將面臨著嚴峻挑戰(zhàn)：一是住房市場存在著區(qū)域性、結構性、階段性供應過剩，去庫存壓力加大；二是新型縣城化加快發(fā)展，縣城人口快速增加，與城市基本公共服務和承載能力不足的矛盾凸顯，住房制度改革需要尋找新的突破口；三是住房發(fā)展的資源環(huán)境趨緊，提升住房品質、發(fā)展節(jié)能環(huán)保型住宅和產業(yè)發(fā)展滯后受到影響；四是人口老齡化趨勢明顯，老年住宅設計、設施配套、環(huán)境營造等工作相對落后；五是住房市場分化加劇，城市之間住房發(fā)展的差距進一步拉大，破解均衡發(fā)展的矛盾成為新難題。
綜合分析，“十四五”時期，我縣縣城住房發(fā)展將由開發(fā)經營為主向管理服務延伸，住房市場由增量為主向存量延伸，住房品質由實物評價為主向服務評價延伸，住房需求由自住為主向自住和改善并重延伸，住房保障方式由實物為主向貨幣和實物并舉延伸，適應這一趨勢的變化，需要進一步更新觀念，轉變住房發(fā)展方式，加大改革力度，創(chuàng)新體制機制，努力促進全縣縣城住房市場持續(xù)健康發(fā)展。
二、“十四五”期間指導思想、基本原則及發(fā)展目標
（一）指導思想
全面貫徹黨的十九大精神以及習近平總書記系列重要講話精神，牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，堅持以人為本，以保障和改善民生為著力點，以提高住房發(fā)展質量和效益為中心，囚地制宜、分類施策，完善住房市場體系和保障體系，提升城市宜居水平和居住品質。推進城鄉(xiāng)建設與生態(tài)建設協(xié)調發(fā)展，構建起中心縣城集聚作用明顯，城鄉(xiāng)體系布局合理、功能完善、地域文化特色鮮明的城鄉(xiāng)發(fā)展新格局，為加快我縣新型縣城化建設，打造“生態(tài)郡、養(yǎng)生谷、健康城”提供保障。
（二）基本原則
1、堅持加強調控。正確運用政府調控和市場機制兩種手段，強化政府穩(wěn)定住房市場、加強住房保障的責任，發(fā)揮市場配置資源的基礎作用，破解“去庫存”難題，促進住房市場穩(wěn)定持續(xù)健康發(fā)展。
2、堅持創(chuàng)新推動。適應新型縣城化發(fā)展要求，加大改革力度，加快建立租購并舉的住房制度。創(chuàng)新體制機制，鼓勵棚改貨幣化安置，建立住房租賃體系，更好地發(fā)揮住房公積金作用，加快形成以政府為主完善基本住房保障體系和以市場為主構建多層次住房供應體系，滿足縣城居民多樣化的住房需求。
3、堅持保障民生。繼續(xù)加大保障性安居工程建設，加快棚戶區(qū)、“城中村”和城市危房的改造步伐，加大城區(qū)老舊小區(qū)整治改造力度，有效解決農業(yè)轉移人口市民化和縣城中低收入家庭的住房間題。
4、堅持轉型發(fā)展。堅持綠色發(fā)展，推廣海綿城市建設理念，注重節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護，確保住房發(fā)展與綠色建筑、低碳社區(qū)、低碳城市等建設工程相結合，加快發(fā)展建筑產業(yè)現(xiàn)代化，加快推進產品創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新，促進住房發(fā)展模式升級轉型。
（三）發(fā)展目標
到“十四五”期末，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，深化住房制度改革，加快構建購租并舉的住房制度，住房市場長效機制進一步確立；續(xù)推進保障性安居工程建設，基本完成縣城各類棚戶區(qū)、“城中村”和老舊小區(qū)改造任務，住房保障體系進一步完善；轉變住宅建設發(fā)展方式，加強城市基礎功能優(yōu)化，使住房品質、宜居環(huán)境得到進一步提升。
1、住房投資建設方面。
全縣住房開發(fā)預計投資17.5億元。商品住宅新增開發(fā)面積預計達到50萬平方米。
2021年計劃開發(fā)東升花園6萬平方米、御林尚品二期6萬平方米，計劃總投資4.2億元。
2022年計劃開發(fā)金泰柴瀾山三期7萬平方米、寇河北岸鐵道南3萬平方米，計劃總投資3.5億元。
2023年計劃開發(fā)西糧庫7萬平方米、鴻瀚皇家水岸三期3萬平方米，計劃總投資3.5億元。
2024年計劃開發(fā)公安局東側8萬平方米，計劃總投資2.8億元。
2025年計劃開發(fā)公安局東側10萬平方米，計劃總投資3.5億元。
2、居住水平和品質方面。
縣城常住居民人均住房建筑面積超過35平方米；縣城新建住宅小區(qū)綠地率超過30%；縣城新建住宅小區(qū)物業(yè)服務覆蓋率達100%，老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務覆蓋率達95%以上。
3、縣城住房保障方面。
實施縣城低收入家庭租賃補貼計劃累計達3500戶，420萬元。2021年至2025年每年發(fā)放補貼700戶，補貼金額84萬元。
4、老舊小區(qū)整治改造方面。
基本完成縣城老舊住宅小區(qū)改造提升工作，老樓危樓安全隱患基本消除，老舊住宅小區(qū)配套設施進一步完善，居住綜合環(huán)境明顯改觀。2021年完成113棟單體樓改造任務，共計37.15萬平方米，5540戶。2021年至2025年計劃完成既有31個住宅小區(qū)升級改造，達到應封盡封。
5、住宅產業(yè)發(fā)展方面。
推進建筑產業(yè)化發(fā)展，推廣裝配式建筑；新建住宅全裝修比例達到20%。“十四五”末，全縣新建住宅按綠色建筑標準設計建造比例達到60%以上；新建住宅全面實行建筑節(jié)能55%標準。
6、城市基礎設施建設方面。
（1）建設城市公園，計劃投資7.2億元，占地面積75萬平方米。
（2）建設公鐵立交橋，計劃投資1.81億元，分別在菜市街、東城街、大通街與鐵路交叉口建設立交橋，橋長1710米。
（3）實施步行街改造工程，計劃投資2100萬元。
（4）實施城區(qū)供熱供水排水道路建設等改擴建設工程，包括石人溝河城區(qū)段景觀工程。
（5）實施地下管廊工程，對城區(qū)紅旗路建設三洞式管廊3.2公里。
（6）規(guī)劃布設充電樁238個。
（7）實施雨污分流改造項目，新建污水管網92公里，改造泵站2座，新建污水泵站3座。
（8）生活污水處理廠三期擴建工程。
（9）棚戶區(qū)改造項目。
（10）貨運停車場項目。
（11）城區(qū)綠化美化提升項目。
（12）鄉(xiāng)鎮(zhèn)壓縮式垃圾中轉站項目。
（13）北山公園建設項目。
（14）勞動廣場項目。
（15）道路拓寬改造項目。
（16）老舊小區(qū)改造項目。
（17）城區(qū)生垃圾治理設施建設項目。
（18）城區(qū)環(huán)保型旅游公廁項目。
（19）特色夜市項目。
（20）廣告牌改造項目。
三、住房發(fā)展主要任務
（一）促進縣城住房平穩(wěn)健康發(fā)展
1、建立購租并舉的住房制度。推進以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，建立購租并舉的住房制度。有序引導縣城居民合理的改善住房需求，積極支持農業(yè)轉移人口進城購房、租房。培育住房租賃市場主體，多渠道發(fā)展住房租賃市場。鼓勵各類投資者通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)發(fā)展。支持房地產開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，拓寬住房租賃經營企業(yè)融資渠道。加強住房租賃監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。
2、加強和改進房地產市場調控。綜合運用經濟手段、法律手段和必要的行政手段，根據市場供求變化，把握地區(qū)差異，完善調控措施，穩(wěn)步化解房地產庫存，堅持因城施策、因地制宜、分類調控。合理調控土地供應方式，公開市場信息，合理引導市場預期，防止房價非理性上漲。
3、促進縣城住宅建設調結構轉方式。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，調整土地、規(guī)劃條件，支持尚未開發(fā)的土地和尚未竣工的住宅項目向養(yǎng)老地產、旅游地產、文化地產、體育地產、商務居住復合型地產轉變，按照市場需要，開發(fā)新型住宅產品。鼓勵住宅開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律，調整營銷策略，適當降低住房價格。鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產。
4、努力保持供求關系基本平衡。改進住房供應，統(tǒng)籌商品房開發(fā)和保障性住房建設，配合土地部門做好土地供應管控，合理確定用地供應規(guī)模和節(jié)奏，加強住房開發(fā)建設的過程管理與監(jiān)督，優(yōu)化商品住房供應結構，科學指導住房開發(fā)周期，增加適銷對路的套型，完善差別化住房信貸、稅收政策。努力保持總量基本平衡，結構基本合理，保持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
（二）健全縣城住房保障體系
1、加快推進棚戶區(qū)改造工程。加快推進城鄉(xiāng)結合部、城中村的棚戶區(qū)改造工程，加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，通過市場化運作方式，引導社會資本參與棚戶區(qū)改造。積極探索政府購買服務方式、通過特許經營等PPP模式，對棚戶區(qū)改造及相關基礎設施進行融資，爭取國家發(fā)展銀行的貸款支持城中村改造。采取政府引導棚戶區(qū)居民自助購買存量房安置、政府購買存量房安置及貨幣補貼等方式，推進棚戶區(qū)貨幣化安置。
2、建立健全租賃住房保障體系。通過提供公共租賃住房或發(fā)放住房租賃補貼方式，保障在縣城穩(wěn)定就業(yè)且符合條件的農業(yè)轉移人口基本住房需求。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。
3、有序推進老舊小區(qū)整治改造。圍繞新型縣城化建設主線，突出人的縣城化為核心，以改善民生為重點，著力解決縣城老舊住宅小區(qū)建設標準不高、設施設備陳舊、功能配套不全、環(huán)境質量較差等問題，改善居住條件，提高居住品質，優(yōu)化城市人居環(huán)境。基本完成老舊住宅小區(qū)整治改造提升工作，消除老樓危樓安全隱患，進一步完善老舊住宅小區(qū)配套設施，促使居住綜合環(huán)境明顯改觀。逐步建立老舊小區(qū)的物業(yè)管理長效機制。
（三）提升縣城住房品質和管理水平
1、促進住宅理布局和品質提升。優(yōu)化住房空間布局，完善配套設施，有序推進縣城既有住區(qū)有機更新，營造便捷、舒適、安全的居住空間。合理確定住區(qū)人口規(guī)模、建筑密度和容積率，完善市政基礎設施和公共服務設施配套，增加綠地和公共開放空間，創(chuàng)建住區(qū)宜居環(huán)境。優(yōu)化住宅設計，尊重和傳承人文傳統(tǒng)，延續(xù)和彰顯文化特色。全面推行新建小區(qū)老齡設施配套建設規(guī)劃標準，改善老年人居家養(yǎng)老條件和社區(qū)養(yǎng)老環(huán)境。
2、落實綠色建筑行動計劃。鼓勵住宅項目按照綠色建筑標準建造。開展綠色生態(tài)城市綜合試點，推動綠色建筑由單體示范轉向區(qū)域示范。科學確定建筑密度、容積率和綠地率，完善市政基礎設施和公共服務設施配套，嚴格落實新建住宅項目的各項規(guī)劃指標。有序推進縣城老舊住宅小區(qū)更新，增加養(yǎng)老、健身、娛樂、停車等功能性公共空間。推廣“海綿城市”建設，全面提高城市宜居水平。
3、全面推進建筑產業(yè)化。完善建筑產業(yè)化標準化體系建設，通過財政補貼、稅費減免、信貸優(yōu)惠等政策，促進新能源、新技術、新材料、新設備、新工藝在新建、改建住宅中的推廣應用，捉升住宅產品的科技含量。以預制裝配式混凝土結構、鋼結構、預制構配件和部品部件、住宅全裝修為重點，深入開展建筑產業(yè)化綜合試點小區(qū)建設。
4、加強住宅工程質量監(jiān)管。嚴格執(zhí)行法定建設程序和工程建設標準，加強對勘察、設計、施工、監(jiān)理、驗收等全過程質量管理。嚴格執(zhí)行建材進場檢驗和復檢制度，堅決杜絕不合格材料用于住宅工程建設。加強住宅工程質量監(jiān)督檢查，強化質量責任落實。嚴格執(zhí)行住宅工程永久標牌制度，落實參建單位法定代表人、關鍵崗位執(zhí)業(yè)人員負終身質量責任。
5、促進物業(yè)管理與社區(qū)管理的協(xié)調發(fā)展。縣城新建住宅小區(qū)全面實施物業(yè)管理，推動舊住宅區(qū)逐步實施物業(yè)管理，進一步擴大物業(yè)管理覆蓋面。加強社區(qū)文化建設，積極建立業(yè)主大會與社區(qū)居委會的良性互動關系。完善質價相符的物業(yè)管理價格機制，建立形成全方位、多層次的物業(yè)管理糾紛解決機制。繼續(xù)完善住宅專項維修資金繳存、管理和使用等各項制度，促進物業(yè)服務行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
四、保障措施
（一）深化縣城住房供給側結構性改革
科學控制縣城住房新開工面積，減少無效和低端供給，擴大縣城住房的有效和中高端供給，滿足消費者多樣化、個性化、高端化的住房需求，提高住房品質、質量和性能，實現(xiàn)更高水平的供需平衡，保持住房銷售面積合理增長。加快去庫存，處置“僵尸企業(yè)”，推進資產重組，增強縣城住房持續(xù)健康發(fā)展的內生動力。
（二）確保居住用地有效供應
根據城市住房發(fā)展規(guī)劃和年度實施計劃，編制住房建設用地供應計劃。對住房用地供應實行分類指導。優(yōu)化住房用地供應結構，在建住房用地規(guī)模過大的地區(qū)，可根據市場狀況，研究制定未開發(fā)項目用途轉換方案：對已批準的住宅項目，在不改變容積率等主要規(guī)劃指標、不改變用途性質且不減少土地出讓金的前提下，允許按照法定程序調整規(guī)劃設計方案，滿足市場多樣化需求。
（三）加大住房消費財政支持力度
根據財稅制度改革的要求，推進房地產業(yè)營業(yè)稅改征增值稅，引導房地產企業(yè)合理定價。采取貼息、補助等方式，支持新市民首次購買住房需隸；按照政策規(guī)定，降低二手住房交易稅負，減輕居民家庭購房壓力。實行對銷售和購買節(jié)能環(huán)保型住宅（包括全裝修住宅）的財政支持和稅收優(yōu)惠政策，提高住房品質。
（四）做好住房金融服務工作
拓展住房建設資金渠道，解決企業(yè)融資難、融資貴等問題。加大住房開發(fā)貸款支持力度，滿足適銷對路的在建、在售商品住宅項目的合理融資需求。健全差別化住房信貸政策，落實好住房首付款比例和浮動利率等相關優(yōu)惠政策。
（五）加強住房市場監(jiān)督管理
加大縣城住房市場監(jiān)管力度，加強資質管理制度，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為；嚴格執(zhí)行商品房預售許可法定程序和許可條件，規(guī)范商品房預售合同備案管理；完善商品房預售資金監(jiān)管措施，保障商品房預售資金安全，維護購房者權益；規(guī)范商品房預售行為，加強商品房預售人員的管理，落實好新建商品住房交付使用程序。建立住宅開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)信用管理體系，暢通投訴舉報渠道。加強監(jiān)督檢查，依法查處擾亂市場秩序、侵害群眾利益的行為，加大對違法違規(guī)行為的處罰力度，優(yōu)化住房市場環(huán)境。